Het nieuwe jaar begint heftig voor de bewoners van de Zuidwijk. Ze worden op dinsdag 11 januari 2022 gehoord door de Overlegcommissie i.v.m. het project voor de nieuwe hoofdzetel van de NMBS in het oude Postsorteercentrum aan het Zuidstation. Het project voorziet een gigantische blok van 236 m lang met een hoogte van 60 m aan de kant van de Fonsnylaan. De bewoners en verenigingen willen er opnieuw op wijzen dat dit slechts een eerste aanzet is tot een omvangrijke vastgoedtransactie. Een privéconsortium (Immoble/BPI/Besix) dat belast wordt met het optrekken van de NMBS-zetel krijgt immers in ruil een oppervlakte van 150.000 m² die nu nog van de NMBS is. Dit alles moet eigenlijk gebeuren binnen het kader van het toekomstige RPA Zuid dat nog steeds in de maak is. Ze pleiten voor een geloofwaardig alternatief voor deze architecturale, sociale en ecologische ramp^[1].

De verpakking ziet er misschien leuk uit, maar het kerstcadeau van de NMBS zit vol valstrikken en valse schijn. De beslissing van de NMBS om al haar kantoren samen te brengen op de Fonsnylaan en het vroegere Postsorteercentrum te renoveren, ziet er misschien aantrekkelijk uit. Maar de manier waarop dit zal gebeuren dient duidelijk meer om vastgoed te optimaliseren dan om de absolute nood aan werkreorganisatie van de spooroperator op te lossen.

De NMBS wil eigenlijk al haar activiteiten groeperen om zo grondbezit vrij te maken voor privéspeculanten die eigen winstbejag zullen vooropzetten. Deze transactie betekent in werkelijkheid dat een groot aandeel aan semipubliek vastgoed verloren gaat en gaat samen met een grootschalige operatie van afbraak en heropbouw van vier blokken (Postsorteercentrum, Atrium Zuid, Delta en Frankrijk-Bara). De huidige NMBS-kantoren worden dus vervangen door verschillende projecten die nog niet uitgewerkt zijn. Tegelijk wordt er 30.000 m² aan kantoren bijgebouwd op het Postsorteercentrum. En dit alles terwijl het debat dat al deze veranderingen moet kaderen binnen het ontwerp van het RPA Zuid nog steeds gaande is.

There is no alternative, ah ja ?

Het project dat nu op tafel ligt, is duidelijk in het voordeel van de deal tussen de NMBS en het vastgoedconsortium. De impactstudie in het project gaat volledig voorbij aan alternatieven die de kantoornood van de NMBS kunnen oplossen door middel van bestaande gebouwen. Er werd maar één optie bestudeerd: alle kantoren van de NMBS onderbrengen in één gebouw, wat betekent dat de bestaande historische gebouwen enorm opgehoogd worden. Het project voorziet een blok van 60 m hoog en 236 m lang om de vereiste 30.000 m² te bekomen.

Laten we eerst in herinnering brengen dat de bewoners van de Zuidwijk zich reeds in maart 2021 geuit hebben in de Overlegcommissie over een hotelproject van 231 kamers voor een oppervlakte van 8.400 m², eveneens in een gedeelte van het Postsorteercentrum. Deze vergunningsaanvraag had eigenlijk gebundeld moeten zijn met de aanvraag voor de NMBS-zetel gezien het om dezelfde eigenaar gaat, de NMBS, en om hetzelfde gebouwencomplex. Deze salamitactiek zorgt ervoor dat het moeilijk wordt om een globaal overzicht te krijgen van wat er gaat gebeuren met het volledige historische gebouw van 1958. Dit eerste ‘schot’ beperkt de mogelijke alternatieven voor een evenwichtige herinrichting van het gebouw in zijn omgeving^[2].

Bovendien betreft het huidige project voor de hoofdzetel 73.000 m² waardoor het gebouw verhoogd wordt met een volume van 31.600 m². Maar als je het dossier aandachtig leest, zie je dat 36.000 m² niet zullen dienen voor kantoren maar wel voor opleidingslokalen, een restaurant, conferentiezalen, een fitnesszaal en verschillende technische en logistieke ruimtes. Al deze verschillende functies zijn echter al aanwezig in het NMBS-vastgoed in de wijk.

Het is begrijpelijk dat de NMBS graag haar vestiging in de wijk wil ‘rationaliseren’ (nu verspreid over een tiental gebouwen). Maar het project voor de vergunningsaanvraag is daarom niet de enige, noch de beste oplossing. En vooral het speculatieve aspect ervan is uiterst problematisch. Kan de NMBS niet haar historische aanwezigheid in de wijk behouden door een reorganisatie uit te werken die gebruik maakt van enerzijds, het Postsorteercentrum en anderzijds, de huidige kantoren, zonder dat er nieuwe, hogere gebouwen opgetrokken moeten worden? Daarvoor had net de impactstudie kunnen dienen: verschillende mogelijkheden bestuderen die een hergebruik van het Postsorteercentrum combineren met het behoud van bestaande ruimtes, in functie van de nodige volumes en eventueel met een (kleine) uitbreiding van de oppervlakte. Maar zo’n overwegingen zijn duidelijk niet aan de orde! De analyse van een paar alternatieven is snel en slordig en zorgen ervoor dat het initiële project de enige beste optie lijkt.

De basisprincipes van een alternatief met respect voor de wijk

Het basisprincipe van de bewoners en verenigingen is dat de nummers 47 tot 49 op de Fonsnsylaan op een respectvolle manier gebeuren, waarbij een aanzienlijk deel van de NMBS-kantoren en -diensten op die plek ondergebracht worden maar zonder een verhoging van de huidige gebouwen. Zoals het er nu voorstaat, wordt er een deel van de hemel in de Zuidwijk verminkt door een lange kantorenbalk hoog boven de huidige afmetingen. De Zuidwijk is één van de meeste verdichte wijken van Brussel en lijdt onder een gebrek aan groene en open publieke ruimtes. De meeste inwoners beschikken niet over privatieve buitenruimtes. Dat betekent dat de hemel en de horizon voor velen de enige ademruimte bieden. In zo’n verdichte stedelijke omgeving zal een dergelijke toevoeging het gevoel van verplettering en insluiting nog meer versterken.

De nummers 47 tot 49 komen overeen met een beschikbare oppervlakte van 50.432 m². De aanvraag van de NMBS betreft een oppervlakte van 72.239 m². Dat wil zeggen dat men op zoek is naar 23.000 m². Die kunnen gevonden worden in het complex Delta-Zennewater (Zennewater werd gebouw in 1960 en gerenoveerd in 2014, en Delta dateert van 1996), die eigendom zijn van de NMBS voor een totaaloppervlakte van 26.000 m² en 138 parkeerplaatsen. Dit complex ligt vlak naast de spoorlijn en kan dus enkel dienen als kantoorruimte.

Een andere mogelijk configuratie die inspeelt op de noden van de NMBS is het behoud van Atrium (gebouwd in 2000), goed voor een oppervlakte van 38.469 m² en 141 parkeerplaatsen. Een andere optie zijn de kantoorgebouwen in de Barastraat (gebouwd in 1991) met meer dan 300 parkeerplaatsen.

Deze alternatieven zouden veel meer rekening houden met het leven van de buurtbewoners en het patrimonium. De omvang van bouwwerven, evenals de afbraak en heropbouw, zouden beperkter zijn. De verdichting door alles te concentreren op één enkele locatie, evenals bijkomende mobiliteitsproblemen, zouden zo ingedijkt kunnen worden. Het gaat erom dat er nagedacht wordt op basis van wat er nu reeds bestaat, zonder te speculeren over de toekomstige verkoopswaarde van het NMBS-vastgoed en vooruit te lopen op de criteria van het RPA Zuid die een stormloop van tegenreacties teweeg gebracht hebben^[3]. Er heerst veel onzekerheid over de komende projecten in deze zone. 30.000 m² kantoorruimte bijbouwen is dan allesbehalve pertinent. En dit zeker als je weet dat er al een project van 56.000 m2 werd uitgewerkt door Atenor in het Kuifje-blok.

• Midi Moins Une !
• IEB
• ARAU
• CRU
• BRAL