Richtplan van Aanleg (RPA) is een instrument dat het Brussels Gewest gebruikt sinds 2018 om de herinrichting van een wijk in grote lijnen uit te tekenen. Het omvat een strategisch luik waarin het Gewest haar doelstellingen voor die wijk omschrijft (en is dus richtinggevend) en een regelgevend luik (waarin bepaalde principes wettelijk verankerd worden). Het biedt een kader zowel wat betreft mobiliteit (organisatie van het auto-, voetgangers- en fietsverkeer), woningen (% woningen dat gebouwd mag worden, maximale hoogte…), groene ruimte (aanleg van een park), openbare voorzieningen (crèches, scholen, sportzalen…)… Het RPA bepaalt welke functies mogen plaatsvinden in de wijk (woningen, handelszaken, productieactiviteiten, kantoren…), de maximale hoogte van nieuwbouw…

Het RPA Zuid staat open voor openbaar onderzoek tot en met 2 november 2021. Alle bewoners mogen hun opmerkingen en bedenkingen opsturen naar het Gewest tot die datum.
Het openbaar onderzoek van een RPA verloopt niet zoals dat van een wijkcontract: er is geen overlegcommissie om opmerkingen te geven.

Alle documenten en uitleg zijn beschikbaar op de website van perspective.brussels (het bevoegde regionale agentschap). Indien je geen tijd hebt om alles te lezen, kan je de niet-technische samenvatting van het Milieueffectenrapport (MER) lezen.
Onderstaande tekst is een samenvatting van wat er voor de wijk op het spel staat. Je kan er gebruik maken om je eigen opmerkingen op te stellen.

Je kan zelf reageren en opmerkingen doorsturen tot en met 2 november 2021:

• op de website van perspective.brussels
• via de post: Perspective.brussels, Naamsestraat 59, 1000 Brussel
• via e-mail

NB Alle documenten over de visie en projecten van het Brussels Gewest voor de Zuidwijk zijn beschikbaar op de website van perspective.brussels.

NB Teken ook de petitie tegen het RPA Zuid van Midi Moins Une !

Context

De wijk rond het Zuidstation is historisch een volkswijk die onder druk staat sinds de aanleg van het HST-station in 1996 en de bouw van 300.000 m² kantoorruimte op amper 15 jaar tijd. Tal van mensen werden onteigend en honderden woningen werden gesloopt. De wijk heeft vandaag een heleboel behoeften: betaalbare woningen, een verbetering van de openbare ruimte en een betere organisatie van het chaotische verkeer.

De wijk heeft al een Ontwikkelingsschema gekend, verschillende Bijzondere bestemmingsplannen, een Master Plan én een Richtschema in 2016. Het RPA wil dat Richtschema opfrissen, rekening houdend met de nieuwe strategische visie van de NMBS die de belangrijkste vastgoedbezitter is in de wijk.

De NMBS heeft haar project om van het Zuidstation een internationaal station te maken opgeborgen omwille van budgettaire tekorten. Een project dat alle verdere ontwikkelingen in de wijk blokkeerde.

In plaats van nieuwbouw wenst de NMBS nu al haar kantoren onder te brengen in één te renoveren gebouw: het vroegere Postsorteercentrum dat al jaren in verval is. Haar kantoren zijn momenteel verspreid over gebouwen in de Frankrijk-, Bara en de Mérodestraat. Nu wil de NMBS die 140.000 m² op 72.000 m² samenbrengen. De gebouwen die leeg komen te staan worden overgedragen aan een privéconsortium van vastgoedpromotoren (Immobel-BPI-Besix) die in ruil daarvoor de nieuwe NMBS-zetel zullen bouwen in het Postsorteercentrum.

Tegelijkertijd komt men terug van het idee tram 81 onder de grond te steken en blijft de lijn bovengronds op de Fonsnylaan. Dat is geen slecht nieuws want een ondergrondse tramlijn zou een extra barrière creëren in de openbare ruimte, die al zeer versnipperd en slecht ingericht is.

De nieuwe plan staat onder de noemer ‘woonvriendelijk station’ omdat het zogenaamd de fouten uit het verleden zou willen goedmaken, namelijk de afbraak van tal van woningen om plaats te ruimen voor kantoorgebouwen. De wijk is vandaag inderdaad bijna monofunctioneel: 75% kantoren tegenover 12% woningen. Het RPA zou het aandeel aan woningen optrekken tot 39%.

Methodologische problemen

De statistieken die gebruikt zijn om het RPA Zuid op te stellen, zijn verouderd. Bijvoorbeeld, de cijfers die de behoefte aan kantoren moeten aantonen, dateren van 2017. Over de hele lijn worden gegevens gebruikt van voor de coronapandemie. En die heeft fundamentele veranderingen teweeggebracht.

Het RPA steunt ook op voorbijgestreefde bevolkingscijfers: ze dateren van 2016. Toen becijferde men een toename van 6.000 inwoners per jaar in Brussel. Maar de prognoses werd sindsdien telkens naar beneden bijgesteld. In 2012 sprak men nog over een toename van 12.000 inwoners, later van 5.000 en dan nog slechts 3.600. Vandaag voorspelt het Brussels Instituut voor Statistiek en Analyse (BISA) een gemiddelde toename van 1.900 inwoners per jaar tot in 2070, dus minder dan 1.000 huishoudens. Daar houdt het RPA duidelijk geen rekening mee gezien het 2.000 bijkomende woningen plant in de wijk.

De perimeter van de effectenstudie houdt geen rekening met de zone rond het Biestebroekdok, waar evenwel 4.000 nieuwe woningen ontwikkeld (zullen) worden (waarvan slechts 6,7 % sociale woningen). En deze nieuwe wijk ligt op minder dan 1 km van het Zuidstation.

In de studies is ook de zeer hoge bevolkingsdichtheid in Sint-Gillis en Kuregem niet van tel, nochtans wijken die van de meest dichtbevolkte zijn in het gewest.

Leven in de schaduw van een RPA…

2.000 nieuwe woningen in de Zuidwijk zorgt voor een benauwende dichtheid en verpletterend hoge gebouwen. Het RPA voorziet op verschillende plekken gebouwen van 100 tot 150 m hoog (even hoog als de Zuidertoren). De densiteit van de bebouwing verdubbelt bijna terwijl Cureghem en laag Sint-Gillis al een hoge dichtheid kennen op vlak van bebouwing en bevolking. De dichtheid van de bouwblokken Kuifje (13,24) en Postsorteercentrum-Fonsny (10,64) ligt zelfs hoger dan die van de Zuidertoren (9,66).

Hoogbouw in een vallei verstoort enorm het uitzicht vanuit de woningen in de buurt. De bewoners verliezen kostbaar zonlicht en zicht op de hemel… het enige ‘stukje’ nabije natuur in een van de dichtstbevolkte wijken van Brussel.

Het massieve gebouw in het bouwblok Jamar blokkeert het brede uitzicht naar het stadscentrum toe.

Dergelijke hoogtes toelaten kan er in de toekomst voor zorgen dat er nog meer hoogbouw komt dan het RPA voorziet. Dan neemt de grondwaarde in de buurt nog toe en swingen de prijzen uit de pan, zonder dat de overheid nog iets kan doen.

2.000 woningen voor wie?

Het RPA biedt geen kader voor de grote vastgoeddeal tussen de NMBS en een privéconsortium (Immobel-BPI-Besix). In tegendeel, het rolt een rode loper uit. Het consortium krijgt zo 200.000 m² publieke grond in handen die voor privédoeleinden gebruikt kunnen worden: het grootste deel van de 2.000 nieuwe woningen worden daar gebouwd, zonder garantie voor sociale woningen. Kuregem en Sint-Gillis hebben nochtans een groot gebrek aan sociale woningen, slechts 4% van het woonpark zijn nu sociale woningen, terwijl het gemiddelde inkomen laag is, 80% van de bevolking huurder is en dus afhankelijk is van de privémarkt. Het overgrote deel van de woningen in het RPA zal onbetaalbaar zijn voor de meeste inwoners.

De overheidswoningen in het RPA zijn van Citydev (koopwoningen waarvoor een lening nodig is) en verre van zeker. De grondeigenaar (Atenor) in het bouwblok Kuifje (Victor) wenst eigenlijk geen woningen te bouwen. En in het bouwblok Jamar zouden de woningen bovenop de tunnelingang van tram 81 komen, een zeer twijfelachtig project als we het effectenrapport lezen: ‘Zo lijkt ook de inplanting van woonoppervlaktes binnen het nieuwe huizenblok Jamar niet zinvol gezien de beperkingen wat lawaai, trillingen en de onmogelijkheid om er een private ondergrondse parking te voorzien betreft.’

Gezien de dichte bebouwing zijn er, buiten het RPA, niet veel mogelijkheden voor bijkomende woningen. Het plan is dus een zeldzame kans om nog betaalbare woningen bij te bouwen, maar die kans wordt niet gegrepen. Het RPA Heyvaert dat net goedgekeurd werd, doet dat wel, met een richtlijn die een bepaald aantal sociale woningen oplegt (25 % in alle woonprojecten van minstens 2.000 m²). Wettelijk gezien kan ook het RPA Zuid een dergelijke bepaling opnemen. Gezien de overheid weinig grondcontrole heeft in de Zuidwijk is dit de enige manier om een sociale mix te garanderen, één van de doelstellingen in het RPA Zuid.

Waar zijn de crèches, scholen en groene ruimtes?

Het project zorgt voor 2.000 woningen zonder garantie voor schoolvoorzieningen. De Zuidwijk, en Biestebroek en Kuregem in de nabije omgeving, hebben al een tekort aan kinderopvang en scholen.

In 2016 had 1 kind op 4 een plaats in de kinderopvang (op gewestniveau was dat 1 op 3). In het lager onderwijs was hadden 7 op 10 kinderen een plaats. Extra woningen zal zorgen voor een groter tekort. En men spreekt nu al van een tekort van 2.000 plaatsen in het basisonderwijs.

De Zuidwijk is dun bezaaid aan groene ruimtes. Maar het RPA voorziet slechts één park, het Zennepark, en een zeer beperkte ontharding (90 % blijft verhard in het beste geval). Dat park langs de Zenne beslaat een minuscule oppervlakte van 2,4 ha – ter vergelijking, het Hallepoortpark is 3,1 ha groot. Het is ook weinig toegankelijk (ingang via het kruispunt Veeartsenstraat/Tweestationsstraat) en langgerekt. Het gebruik ervan is dus zeer beperkt. De overige vergroening is summier (aanplanting van bomen, groene daken, binnentuinen). Bepaalde bouwblokken (Frankrijk-Bara, Kuifje, Tweestations) hebben eigenlijk een groter potentieel voor de aanleg van meer toegankelijke en bovendien ruimere parken.

Een exploderende vraag naar mobiliteit en nog meer verkeersopstoppingen

De voorziene bebouwingsdichtheid leidt onvermijdelijk tot meer autoverkeer, ondanks de verschillende mogelijkheden op vlak van openbaar vervoer. De wijk is echter al een van de meest verzadigde wijken van het Gewest omwille van het auto- en vrachtverkeer dat van en naar de Ring rijdt. Het RPA zal het autoverkeer met 10 à 12 % doen toenemen en zorgen voor extra sluipverkeer in een buurt die zeer dicht bevolkt is.

De toenemende mobiliteit binnen de perimeter van het RPA zal ook een impact hebben op het openbaar vervoer. Het Gewest zegt hierop in te spelen met de automatisering van metrolijnen 1 en 5 – maar dat wordt telkens uitgesteld omwille van geldgebrek – en de nieuwe metro 3 – die ook steeds maar uitgesteld wordt (en vandaag, in het beste geval, voorzien is voor 2032 maar iedereen weet dat dit niet haalbaar is).

Aan het Zuidstation zijn er positieve dingen voorzien op vlak van openbare ruimte: betere voorzieningen voor voetgangers, fietsers en openbaar vervoer. Die zijn inderdaad nodig maar daarvoor heb je geen RPA nodig.

De nieuwe woningen zullen zorgen voor een vraag naar 1.073 extra parkeerplaatsen, terwijl de wijk al een hoog aantal parkeerplaatsen buiten de openbare weg heeft. Het Gewest wil geen nieuwe parkeerplaatsen bij creëren maar parkeerplaatsen mutualiseren, d.w.z. bestaande parkeerplaatsen gebruiken om aan de stijgende vraag te voldoen. Knelpunten hier zijn dat parkingdelen zeer ingewikkeld is op juridisch en financieel vlak en nog eens apart met de bouwpromotor van elk woonproject onderhandeld moet worden. En een gevolg van een dergelijke opvatting is dat het RPA op die manier autobezit en -gebruik in de wijk zou kunnen aanmoedigen.

Een negatief effect op het milieu

Het RPA zorgt voor de sloop van ongeveer 295.000 m² en voor een nieuwbouw van 524.000 m². Dat betekent gigantische werken en veel vrachtverkeer om bouwafval af te voeren. Tenminste twee gebouwen die afgebroken zouden worden, zijn nog geen 20 jaar oud: Atrium (35.000 m²) en Blok 2 op Horta-Bara (89.000 m²).

Het energieverbruik van de toekomstige nieuwe gebouwen mag dan wel met 2/3 verminderen, afbraak en heropbouw heeft een enorme impact op het milieu. De globale energiefactuur zal dus hoogstwaarschijnlijk negatief zijn. Gezien de huidige klimaatuitdagingen is renovatie eerder aangewezen. De bouwwerven zouden zo beperkter van omvang blijven en minder lang duren.

Er werd zelfs geen koolstofbalans van het RPA Zuid opgemaakt, noch een ander scenario uitgewerkt om aan de slag te gaan met wat er nu bestaat.

Besluit

Het RPA beantwoordt niet, of amper, aan de dringende noden in de buurt: betaalbare woningen, kinderopvang, scholen, groene ruimtes. De huidige stedenbouwkundige regelgeving volstaat om hieraan tegemoet te komen; dit is een kwestie van politieke wil. Ook met eenvoudige aanpassingen kunnen de leefruimtes veel comfortabeler en aangenamer ingericht worden.

Dat doet het RPA niet. In tegendeel, het zorgt voor meer dichtheid en hoogbouw. Dit dient in de eerste plaats de private vastgoedspeculatoren en niet de bevolking. Erger nog, zo zullen de vastgoedprijzen nog meer stijgen, zal het autoverkeer nog meer verzadigd zijn, en worden het uitzicht en zonnelicht van de bewoners versperd.

Slides presentatie RPA Zuid op 18.10.2021 (in het Frans)